В конце сентября - начале октября правительство и депутаты от правящей партии подали ряд законопроектов, которые в совокупности фактически создают предпосылки для запуска полноценного рынка сельскохозяйственных земель в Украине.

Издание ЮРЛИГА записало интервью с кандидатом юридических наук, адвокатом Назаром Дмитрасевичем об инициативах, которые рассматриваются парламентом.

ЮРЛИГА: По Вашему мнению, содержат ли законопроекты №№2178-10, 2194, 21952195 достаточно предохранителей для того, чтобы избежать концентрации сельскохозяйственных земель в руках очень ограниченного круга лиц?

Назар Дмитрасевич: Указанными законопроектами предусмотрен ряд действенных предохранителей, с помощью которых возможно избежать концентрации земель сельскохозяйственного назначения, в частности, четко установлено процентные ограничения, расширения полномочий органов государственной власти, таких как АМКУ, КАБМИН и СНБОУ в сфере контроля за концентрацией и приобретением земель лицами, связанными с государством-агрессором. Поэтому, предложенные законопроекты я считаю оптимальными.

При этом следует отметить, что для эффективного использования указанных предохранителей, государству необходимо технически усовершенствовать имеющиеся электронные реестры, в которых отражается информация о праве собственности на землю, это будет способствовать автоматизации процессов выявления нарушений по концентрации земель в одних руках. Подобные усовершенствования смогут существенно упростить работу государственным органам и их должностным лицам, на которых будет возложена обязанность контролировать процессы концентрации земель сельскохозяйственного назначения.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: ЮЛИЯ ТИМОШЕНКО: ЗЕМЛЯ И СТРАТЕГИЧЕСКАЯ СОБСТВЕННОСТЬ ДОЛЖНЫ ОСТАВАТЬСЯ В РУКАХ УКРАИНЦЕВ

ЮРЛИГА: позволит ли перенос понятия «связанные лица» из Налогового кодекса Налогового кодекса и понятие «конечный бенефициарный владелец (контроллер)» из Закона Украины «О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, финансированию терроризма и финансированию распространения оружия массового уничтожения»Закона Украины «О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, финансированию терроризма и финансированию распространения оружия массового уничтожения» в земельное законодательств действительно исключить формированию прослойки «земельных магнатов»?

Назар Дмитрасевич: Закрепленное в статье 14 Налогового кодекса Украины понятие «связанные лица» предусматривает широкий круг критериев оценки и определения связанности как юридических так и физических лиц.

Аналогично Закон Украины «О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, финансированию терроризма и финансированию распространения оружия массового уничтожения» дает возможность четко определить лиц, которые подпадают под понятие «конечный бенефициарный владелец (контроллер)», что позволит исключить возникновение явления о котором Вы говорите.

ЮРЛИГА: Законопроект №2178-10 возлагает на нотариуса обязанность проверять соблюдение ограничений по площади сельскохозяйственных земель, которые принадлежат связанным лицам при удостоверении сделок об отчуждении земельных участков сельскохозяйственного назначения. Как Вы считаете, не было бы целесообразно все же поручить проведение такой проверки другим должностным лицам, в частности чиновникам АМКУ?

Назар Дмитрасевич: Согласно Законопроекту №2194 предусмотрено, что АМКУ будет осуществлять контроль за соблюдением субъектами ограничений по концентрации земель сельскохозяйственного назначения в порядке, определенном КМУ. Также, АМКУ будет предоставлено полномочия подавать иски в судебные инстанции о принудительном отчуждении земельного участка, в случае нарушения ограничений в отношении концентрации.

Опять же, необходимо уделить внимание автоматизации процесса выявления нарушений по концентрации и внедрению функции автоматического отслеживания и оповещения субъектов, которые будут осуществлять удостоверение сделок об отчуждении земельных участков сельскохозяйственного назначения и государственной регистрации прав собственности на земли, в случае превышения установленных ограничений.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: НЕЛЬЗЯ ПРОВЕСТИ РЕШЕНИЕ О ПРОДАЖЕ ЗЕМЛИ ЗА СПИНОЙ НАРОДА, – ЮЛИЯ ТИМОШЕНКО

ЮРЛИГА: Формально проекты не предусматривают продажи земли иностранцам и иностранным юридическим лицам. Но возможно приобретение права собственности украинскими юридическими лицами, которые имеют учредителей из-за рубежа. Достаточно в проектах механизмов для того, чтобы предотвратить переход значительной части сельскохозяйственных земель до владельцев, которые могут реально угрожать суверенитету и национальной безопасности Украины? Или, возможно, законодатели предлагают даже слишком суровые предохранители, которые могут отпугнуть иностранных инвесторов?

Назар Дмитрасевич: Предложенная в законопроектах модель, как на меня, является оптимальной. С одной стороны, государство предоставляет иностранному инвестору через корпоративные права возможность защищать свое право собственности и чувствовать себя собственником приобретенной земли, что улучшит инвестиционный климат, а с другой стороны государство будет иметь механизмы защиты своих интересов в случае наступления разнообразных угроз территориальной целостности или суверенитета Украины, в том числе к таким механизмам можно отнести и принудительное изъятие земли, запрет деятельности, и тому подобное.

К тому же, 10 октября был обнародован альтернативный законопроект №2178-10, согласно которому до 1 января 2024 года не допускается приобретение права собственности на земли сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной формы собственности, земель, находящихся в частной собственности и предназначенные для товарного сельскохозяйственного производства, выделены в натуре земли, предназначенные для личного крестьянского хозяйства, а также паи юридическими лицами, бенефициарным владельцем (контроллером) которых являются иностранцы, лица без гражданства, юридические лица, созданные по законодательству иному, чем законодательство Украины, иностранные государства, кроме определенных исключений для тех сельскохозяйственных производителей, которые работают в Украине не менее трех лет и используют земельные участки на законных правах.

Предложенные нормы позволяют в полной мере защищать национальные интересы Украины.

ЮРЛИГА: Все представленные законопроекты предусматривают преимущественное право арендатора на приобретение права собственности на землю в случае продажи участка. Как вы считаете, достаточно подробно прописан механизм реализации такого права, или же законодатель все же ограничился лишь декларациями и на практике существует существенный риск потери участков арендаторами?

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: ЧТО ПОСОВЕТОВАЛ ПРЕЗИДЕНТУ ЗЕЛЕНСКОМУ ЧЕРНИГОВСКИЙ ФЕРМЕР ВО ВРЕМЯ ВСТРЕЧИ ВИДЕО

Назар Дмитрасевич: в Отношении преимущественного права арендатора на приобретение земель сельскохозяйственного назначения, стоит отметить, что законодатель в полной мере кореспондував указанные нормы в законопроектах с действующим национальным законодательством, в частности с Гражданским кодексом Украины, Земельным кодексом Украины, Законом Украины «Об аренде земли» и другими законами.

Механизм реализации преимущественного права арендатора детально прописано в законопроекте №2178-10 от 10.10.2019 года, согласно которого арендатор имеет возможность приобрести земельный участок, если предложит цену, по которой она продается, а в случае реализации земли на аукционе - если предложит цену, которая является равной наибольшему предложения участников аукциона.

Однако не следует забывать, что на сегодняшний день сформировалась судебная практика, согласно которой арендатору еще необходимо доказать свое преимущественное право, в данном случае речь идет о праве на пролонгацию договора аренды земли. В частности, лицу необходимо доказать факт надлежащего исполнения условий договора аренды, заблаговременного уведомления собственника земли, отправки/получения писем-оферт владельцем/ами земли, и тому подобное.

Так, Верховным Судом указано, что преимущественное право арендатора на пролонгацию договора аренды не является абсолютным, а нормы статьи 777 Гражданского кодекса Украины и статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» не указывают на автоматическую пролонгацию таких договоров (Постановление ПП ВС от 10.04.2018 г. по делу №594/376/17-?; Постановление ВС/КЦС от 18.04.2019 г. по делу №625/166/18).

Учитывая вышесказанное, надо быть готовыми к возникновению значительного количества судебных споров уже в отношении преимущественного права арендатора на покупку земли.

ЮРЛИГА: Значительная часть земель сейчас находятся в аренде или постоянном пользовании у небольших сельскохозяйственных производителей. Достаточно ли защищены их права, ведь в конкуренции за право приобрести землю только по критерию цены они, скорее всего, будут проигрывать крупным агрохолдингам?

Назар Дмитрасевич: Законопроектом об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусмотрен механизм, согласно которому фермерским хозяйствам предоставляется возможность выкупить предоставленные им в постоянное пользование или на праве пожизненного наследуемого владения земельные участки по цене, равной нормативно-денежной оценке таких земель еще и с рассрочкой на 5 лет. По моему мнению, подобный механизм является правильным и дает прекрасную возможность небольшим сельскохозяйственным производителям получить земли, не боясь конкуренции с крупными сельскохозяйственными производителями.

ЮРЛИГА: Существенные изменения предполагаются в процедурах распоряжения землями государственной и коммунальной собственности. По вашему мнению, поможет ли предложенный вариант перераспределения полномочий между государственными органами и органами местного самоуправления повысить эффективность оборота таких земель?

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: ДЕПУТАТЫ ЧЕРНИГОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СОВЕТА ПРИЗВАЛИ РУКОВОДСТВО СТРАНЫ НЕ ОТКРЫВАТЬ РЫНОК ЗЕМЛИ

Назар Дмитрасевич: Изменения предусмотрено не только в части оборота земель, но и в части дерегуляции в сфере землеустройства, в частности уменьшение количества согласований и автоматизация процессов. Кроме этого, предложены существенные изменения в части распределения полномочий между органами государственной власти и местного самоуправления, децентрализация и расширение полномочий органов местного самоуправления, предоставления прямого доступа органам местного самоуправления в ГЗК, предоставление возможности общинам определять свои границы по упрощенному порядку, и тому подобное. Результатом таких изменений должно стать не только повышение эффективности оборота земель, но и повышение эффективности управления землями на местах.

ЮРЛИГА: Некоторые политики уже начинают говорить о «слишком либерализован» порядок отчуждения государственных и коммунальных земель. По Вашему мнению, достаточно ли защищены интересы территориальных общин и не приведет ли внедрение предложенных изменений злоупотреблений в процессе приватизации?

Назар Дмитрасевич: Стоит начать с того, что законопроектами №№2194, 2195 предложено предоставить полномочия по распоряжению землями именно территориальным общинам в лице органов местного самоуправления, то есть именно от общин будет зависеть, какие земли будут реализованы. Также, стоит добавить, что продажа земель будет осуществляться через электронные аукционы на конкурентных началах (Prozorro, СЕТАМ или другие дворівнені системы), то есть торги не будут проводиться за закрытыми дверями только для определенной группы лиц. Кроме этого, действенным предохранителем будет введение предела для размера гарантийного взноса, который составит не менее 30 процентов стартовой цены продажи земельного участка/стартового размера годовой платы за пользование земельным участком. Предложенные изменения предоставят возможность территориальным общинам надлежащим образом защищать свои интересы, а также наполнить местные бюджеты.

ЮРЛИГА: И напоследок, назовите, пожалуйста, три наиболее полезных для собственников и арендаторов сельскохозяйственных земель новации, которые предложены в законопроектах №№ 2178-10, 2194, 2195?

Назар Дмитрасевич: Во - первых, предложенные новации предоставляют возможность владельцам в полном объеме реализовывать свое право собственности, как это предусмотрено Конституцией Украины, а также указано в решении Европейского суда по правам человека (дело «Зеленчук и Цицюра против Украины»).

Во - вторых, предложенные новации безусловно будут способствовать повышению капитализации сельскохозяйственных предприятий, что создаст благоприятные условия для развития отрасли по переработке агропродукции.

Также, важным является то, что введение в действие Закона Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения предоставит возможность сотрудничества с банковским сектором и привлечения финансовых ресурсов под залог этих земель. Поскольку земли, которые находятся под действием моратория не могут быть предметом залога, фактически невозможно получить дополнительные инвестиции от банков для повышения эффективности производства сельскохозяйственной продукции.

И самым главным является то, что данные инициативы является началом логического завершения длительной земельной реформы в Украине, которая была начата еще в далеком 1995 году.