Позиція*

Звернення Голови Спілки власників земельних паїв Чернігівщини до власників земельних ділянок сільськогосподарського призначення

До мене, як до Голови Спілки, все частіше почали звертатися громадяни, що хочуть реалізувати своє право на відчуження земельного паю, із запитанням: «Коли буде вигідніше (дорожче) продати свій земельний наділ?». Давайте спробуємо розібратися з усім по порядку.

Що відбувається та чого очікувати найближчим часом?

1 липня 2021 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення», який ознаменував запуск ринку землі, що стало знаковою подією для України. До моменту старту обігу земель в аграрному середовищі точилися серйозні дискусії та суперечки, були й небезпідставні побоювання щодо функціонування такого ринку.

Але, за офіційними даними Мінагрополітики, станом на лютий 2022 року в Україні зареєстровано лише 89 832 дрібних земельних угод. Порівняно незначна кількість угод відображає пасивні настрої землевласників, які цілком закономірно не готові продавати свої сільськогосподарські наділи за середніми цінами, що нині становлять трохи більше 1000 доларів США за 1 га. Я також вважаю поточну вартість в рази заниженою та раджу всім, для отримання більш вигідних пропозицій, зачекати хоча б 2-3 роки. Адже відчутне посилення ринкової активності варто очікувати з 1 січня 2024 року, коли тригером пожвавлення обігу землі стане прямий допуск до її придбання юридичних осіб та суттєве збільшення площі земель сільськогосподарського призначення, що можуть перебувати у володінні одного суб’єкта господарювання, на рівні 10 тис га. Допуск агрохолдингів до ринку землі вибудує більш перспективну цінову конкуренцію за земельні паї. За моїми прогнозами, після 2024 року ціна за гектар землі сільськогосподарського призначення буде варіювати в межах 2500-4000 доларів США. Але чи буде це її реальна і остаточна вартість? Навряд…

Що за кордоном?

Гадаю найбільш вдалий приклад для моделювання вітчизняної ринкової ситуації – Польща, яка, окрім іншого, має найбільш подібний нашому земельний фонд та його площу. З відкриттям у 2004 році земельного ринку вартість одного гектару становила тут приблизно 1500 євро. На сьогодні вона досягла 11 000 євро, тобто за 18 років збільшилася у 7 разів. Отже можна констатувати, що середній приріст щорічної вартості польської землі у перші п'ять років функціонування її ринку становив 33%. Якщо аналізувати динаміку зростання вартості литовських земель, вона виглядає так: 2014 рік – 2330 євро, 2016 рік – 3516 євро, 2022 рік – понад 4000 євро. Опісля відкриття ринків сільськогосподарської землі середній приріст її щорічної вартості становив у Болгарії – 20%, Румунії – 28%, Чехії – 43%. Є всі підстави вважати, що такі позитивні сценарії з часом не оминуть і Україну.

Що робити?

Якщо ваше фінансове становище дозволяє відтермінувати реалізацію земельного наділу, то радив би власникам паїв дочекатися більш конкурентного ринкового середовища, яке почне поліпшуватися з 2024 року, а також додатково оновиться, з допуском до ринку української землі іноземних компаній. Останнє спіткало практично всі європейські країни і неминуче чекає на Україну в міру поглиблення євроінтеграційних процесів та, в залежності від вітчизняної законодавчої політики, може бути використано як з безумовною користю, так і з великою шкодою для українського суспільства. Тож про це пропоную поговорити у наступних аналітичних дописах на цю тему.

Голова Спілки власників земельних паїв Чернігівщини,

адвокат, правозахисник

Ігор Калініченко